Еще пять лет назад покупка апартаментов считалась компромиссом: вы получали квартиру без статуса жилья, но с более низким ценником. Риелторы честно предупреждали о повышенных налогах, сложностях с пропиской и более дорогой «коммуналке». Однако в 2024-2025 годах ситуация кардинально изменилась. То, что казалось убыточным вложением, неожиданно превратилось в один из самых ликвидных активов столицы.
Почему это произошло? Главная причина — острейший дефицит нового предложения. Из-за перехода на проектное финансирование (эскроу-счета) и ужесточения требований к застройщикам, многие проекты апартаментов, особенно в центре и в «старой» Москве, просто заморожены или не выходят на рынок. Спрос же на компактное жилье рядом с работой только растет. В результате цены на апартаменты в ряде локаций (от «Москва-Сити» до районов внутри ТТК) выросли на 30-40% за последние два года, обогнав рост цен на обычные квартиры.
Вот три ключевых фактора, которые превратили апартаменты в «золотой» актив:
- Закрытие «серой зоны». Раньше апартаменты были способом обхода норм по инсоляции и этажности. Сейчас строить их по старым правилам почти невозможно, а те, что уже построены, получают статус «редкого товара». Владельцы апарт-комплексов образца 2018-2022 годов стали обладателями недвижимости, аналогов которой на рынке больше не появится.
- Рост арендной доходности. Снять квартиру в Москве стало дорого и сложно. Владельцы апартаментов подняли ставки, но их актив все равно остается более маржинальным для инвестора. Доходность от сдачи апартаментов (8-12% годовых) значительно выше, чем у жилых квартир (4-6%), что привлекает крупных инвесторов, выкупающих целые этажи.
- Уравнивание в правах. Хотя формально апартаменты — это «нежилые помещения», на практике к ним подвели газ, а управляющие компании научились делать коммуналку сопоставимой с квартирной. Более того, появился закон, позволяющий переводить апартаменты в статус жилья при определенных условиях. Этот «свет в конце тоннеля» добавил активу ликвидности.
Итог парадоксален: то, что раньше называли «квартирой для бедных» или «офисом с кроватью», теперь стало инструментом сохранения капитала. Владельцы апартаментов в Москве, купившие их на стадии котлована, сегодня сидят на активе, который дорожает быстрее валюты и обычных квадратных метров. Главный вопрос теперь — не «как их продать?», а «сколько они будут стоить, когда рынок окончательно осознает их дефицит?».