Когда экономика стагнирует, а ключевая ставка кусается, девелоперы вспоминают старые песни. Термин «обглоданная кость» в среде строителей появился еще в лихие девяностые. Тогда это означало участок, с которого уже сняли всю маржу: инженерные сети старые, грунты капризные, а социальная нагрузка высокая. Сегодня этот термин переживает второе рождение, но с изнанкой: застройщики сознательно идут на проекты, которые раньше сочли бы убыточными, и возвращают практики, казалось бы, похороненные вместе с эпохой первоначального накопления капитала.
Почему это происходит? Ответ лежит в плоскости не дефицита земли, а дефицита денег. Банковское финансирование под 18-20% годовых делает длинные циклы строительства самоубийственными. Чтобы выжить, девелоперу нужно либо продавать квадратные метры на стадии котлована (что запрещено с 2019 года), либо радикально ужимать себестоимость. Отсюда и возврат к трем «китам» 1990-х:
Но самое интересное — это психология покупателя. В 1990-е люди покупали «коробки» без отделки и с риском недостроя, потому что альтернатив не было. Сейчас альтернатива есть — вторичка или аренда. Однако застройщики делают ставку на тех, кто отчаялся ждать снижения ставок. Они предлагают «супер-скидки» до 30%, но за эти скидки прячутся те самые обглоданные кости: отсутствие отделки, общая крыша на два дома, отсутствие лифта в подъезде на первых этажах (да, это снова стало нормой в эконом-классе).
Рынок парадоксален: формально он стал прозрачнее из-за эскроу-счетов, но содержательно — архаичнее. Деньги дольщиков лежат в банке, но это не мешает девелоперу экономить на всем, что не видно глазу до момента сдачи. И если раньше «обглоданная кость» была вынужденным злом для выживания, сейчас это осознанная стратегия маржинальности. Покупатель, берущий такую квартиру, рискует получить не дом, а памятник эпохе «дикого капитализма» с современной отделкой фасада.
Итог: возврат к практикам 1990-х — это не ностальгия, а жесткая математика. Пока дорогие кредиты и падающий спрос будут толкать застройщиков к экстенсивным методам, мы будем видеть все больше «обглоданных» проектов. Вопрос лишь в том, когда качество станет настолько низким, что рынок сам начнет отворачиваться от таких предложений, как от просроченного продукта.