Новость рубрики Экономика
Фото: RBC
С 2022 года продажа недвижимости в Германии для российских граждан превратилась из рутинной сделки в квест с препятствиями. Основная проблема — не столько запрет на продажу (он отсутствует), сколько блокировка счетов и запрет на получение денег от граждан или компаний из РФ. Тем не менее, продать объект реально, если действовать через «чистые» юрисдикции и правильно оформить сделку. Вот ключевые моменты.
Что нужно знать перед продажей
- Санкции не запрещают продажу, но блокируют расчеты. Вы можете подписать договор купли-продажи, но если покупатель — российское лицо или компания под санкциями, немецкий банк может заморозить перевод на ваш счет. Лучший покупатель — гражданин ЕС, Швейцарии или компания из «дружественной» юрисдикции (например, ОАЭ или Турция).
- Деньги должны прийти на счет в банке ЕС. Если у вас есть счет в немецком банке, который не попал под блокировку (например, открытый до 2022 года и с «чистой» историей), можно получить средства на него. Если счёт заблокирован, придется открыть новый в банке другой страны ЕС (например, в Эстонии или Латвии) и указать его в договоре.
- Нотариус и налоговая проверят происхождение средств. Немецкий нотариус обязан уведомить финансовую разведку о сделке, если сумма превышает 10 000 евро. Если покупатель — российская компания, потребуется доказать, что её средства не связаны с подсанкционными лицами. Часто проще продать объект через доверенное лицо (резидента ЕС) или через структуру вроде GmbH, где вы не являетесь прямым бенефициаром.
Короткий план действий
Чтобы продать квартиру или дом без потери денег и времени, следуйте этому алгоритму:
- Шаг 1. Проверьте, не числится ли ваша недвижимость в списке активов, подлежащих заморозке (если вы сами под санкциями ЕС, продажа возможна только с разрешения Bundesbank).
- Шаг 2. Найдите покупателя из ЕС или страны, не входящей в санкционный список. Лучше всего — физическое лицо с подтвержденным доходом.
- Шаг 3. Оформите договор у немецкого нотариуса, указав реквизиты вашего счета в банке ЕС (не в РФ). После регистрации перехода права собственности деньги поступят на этот счет. Вывести их в Россию можно будет только через SWIFT-переводы (с учетом лимитов) или через криптовалюту, но это уже отдельная история.
Итог: продать недвижимость в Германии россиянину можно, но придется потратить время на поиск «чистого» покупателя и открытие счета в ЕС. Главное — избегать схем с прямым переводом из РФ или через подставные компании, иначе сделка будет заблокирована.