Новость рубрики Экономика
Фото: RBC
В 2024 году Верховный суд РФ вынес знаковое решение по делу, связанному с мошеннической схемой, известной как «схема Долиной» (по имени певицы Ларисы Долиной, чью квартиру пытались незаконно перепродать). Суд фактически поставил точку в споре о том, кто должен нести ответственность, если квартира была продана мошенниками без ведома реального собственника. Эти разъяснения уже начали менять правила игры на рынке недвижимости.
Главный вывод Верховного суда: покупатель, проявивший «преступную небрежность» (не проверивший должным образом документы и историю сделки), не может быть признан добросовестным приобретателем. Ранее суды часто вставали на сторону покупателя, который «ничего не знал» о махинациях. Теперь же акцент смещается на защиту прав изначального собственника.
Вот как это изменит рынок продажи квартир:
Ужесточение проверок для покупателей: Теперь недостаточно просто проверить паспорт продавца. Покупатели и банки (при ипотеке) будут обязаны тщательнее изучать всю цепочку переходов права собственности. Любой «странный» эпизод в истории квартиры (например, продажа по цене ниже рыночной или смена собственника несколько раз за год) станет красным флагом.
Рост популярности титульного страхования: Страховые компании уже фиксируют рост спроса на полисы, защищающие от потери права собственности. Новые разъяснения ВС делают такой полис почти обязательным атрибутом безопасной сделки.
Снижение ликвидности «проблемных» квартир: Квартиры, где собственник, например, пожилой человек или есть признаки давления на продавца, станет продать сложнее. Риелторы будут советовать продавцам заранее собирать максимум справок (из ПНД, о дееспособности), чтобы сделка не была оспорена.
Усиление роли нотариуса: Верховный суд указал на особую роль нотариального удостоверения сделок. Если сделка прошла через нотариуса, шансов оспорить её у обманутого собственника становится меньше. Это приведет к тому, что все больше сложных или рискованных сделок будут проводить именно через нотариуса.
В итоге, рынок продажи квартир становится более защищенным для законных владельцев, но и более сложным и дорогим для покупателей. «Схема Долиной» фактически заставила всех участников рынка пересмотреть отношение к due diligence (юридической проверке) недвижимости.